Con i suoi oltre 200 triliardi di USD in valore globale, il mercato immobiliare rappresenta ancora il gruppo di asset più importante nel panorama finanziario internazionale e per questo non sorprende che siano nate numerose iniziative che usano la blockchain per innovare le modalità con cui detenere, trasferire e prendere i frutti delle proprietà immobiliari.
La sfida è quella di accostare a uno degli asset più antichi del mondo, poco dinamico per sua natura e soggetto da sempre a stringenti regole di registrazione una tecnologia altamente innovativa che ha nella velocità e granularità alcuni dei suoi punti di forza.
Il primo problema è stato risolto in maniera pressoché univoca, attraverso la creazione di strumenti societari ad hoc ai quali conferire la proprietà del bene fisico da sottoporre a frammentazione. Pertanto, pur non essendo possibile frazionare un asset immobiliare in una moltitudine di quote di proprietà, è invece relativamente semplice creare e trasferire una gran quantità di quote di partecipazione nella società veicolo.
Da qui in poi le iniziative si diversificano, creando un mix di proposte ognuna dotata di peculiarità specifiche.
Le aziende blockchain nel mercato immobiliare
Propy è uno dei progetti più datati, risalendo addirittura al 2017 la prima vendita di un immobile in Ucraina, seguita alcuni mesi più tardi da altre transazioni negli U.S. (Vermont, Arizona e California) nonché proprio in questi giorni il trasferimento di proprietà di una residenza a San Francisco per un valore di 917,000 USD.
Propy guarda al mondo degli agenti e broker immobiliari, fornendo loro una serie di servizi per garantire tra le altre cose la certezza delle transazioni, la verifica della compliance documentale, la trasparenza delle procedure e uno storage sicuro.
RealT cerca di andare oltre, con uno schema che attualmente sembra tra i più innovativi per gestire la trasferibilità e la gestione degli asset immobiliari. Per prima cosa si crea una società che acquisisce la proprietà dell’oggetto, e che si assume l’onere della manutenzione. La proprietà viene divisa in un gran numero di quote, rappresentate da token ERC20 il cui valore minimo unitario può scendere anche intorno ai 50 USD.
I token si possono acquistare nel website di RealT, esattamente come si farebbe con un qualsiasi e-commerce, pagando in ETH con una transazione che viene registrata direttamente in mainnet.
Il canone di locazione viene pagato dall’inquilino in una stablecoin ancorata al dollaro USA: questo consente di utilizzare degli appositi smart contract, grazie ai quali il canone matura giornalmente (e non alla fine del mese) e viene poi distribuito a tutti i token che rappresentano la proprietà.
Oltre che nel loro marketplace interno, grazie a un accordo recentemente annunciato i token potranno essere acquistati nella piattaforma decentralizzata Uniswap.
SmartRE è una startup della Silicon Valley, che ha creato una piattaforma dove i proprietari di una residenza possono decidere di venderne una quota frazionaria, creando una quantità di token e mettendoli in vendita per realizzare una disponibilità liquida senza dover ricorrere all’indebitamento tradizionale. I token potranno un giorno essere riacquistati dal proprietario originario, oppure daranno diritto a una percentuale del prezzo di vendita qualora il proprietario decida un giorno di vendere la sua proprietà.
E in Europa, come siamo messi con la blockchain?
Fundament offre il primo bond tokenizzato con tanto di autorizzazione del regolatore finanziario tedesco (BaFin), completamente collateralizzato da asset immobiliari. Il bond ha un rimborso previsto nel 2033 e offre un rendimento annuale del 4%, variabile in funzione del rendimento degli immobili e delle eventuali operazioni di compravendita sui beni messi nel collaterale.
tZero, il braccio operativo di Overstock nel mondo blockchain, ha puntato invece sullo strumento della STO (Security Token Offering) e blockchain di Tezos per tokenizzare un intero progetto immobiliare di circa 25mln USD situato a Manchester, con l’obiettivo di arrivare a un valore complessivo di 640mln USD di asset immobiliari tokenizzati entro il 2022.
Siamo ancora ai primi vagiti di un segmento di mercato ancora acerbo ma molto promettente, perché la base sottostante ha dimensioni immense. Appena trovati gli strumenti più efficaci per incorporarne i valori economici e quelli più adatti per l’emissione e la trasferibilità dei diritti, si possono aprire scenari inimmaginabili. Uno su tutti: l’utilizzo di asset fisici tokenizzati, come collaterale per i prodotti della decentralized finance.
