Gli USA fanno i conti con una nuova bolla immobiliare
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Gli USA fanno i conti con una nuova bolla immobiliare

By George Michael Belardinelli - 28 Set 2022

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La caratteristica più utile del mercato immobiliare è quella di essere un ottimo termometro per l’economia del Paese. Anticipa ciò che sarà e quando il mercato in questione è quello Americano che cuba il 25% dell’economia del pianeta il contagio anche per l’Europa è solo questione di tempo.

USA: altra bolla immobiliare stile 2008?

Nel 2008 il mercato immobiliare americano aveva già vissuto una bolla molto importante in termini di volumi, rispetto a quella di allora, oggi, si riscontra un quadro totalmente differente che fa sì che i due eventi non siano affatto paragonabili.

La prima bolla era anche detta dei mutui subprime, con questo nome si identificano quei mutui che non corrispondono a un merito creditizio di prima categoria.

Al tempo, una larga maggioranza di americani si indebitò per l’acquisto di una o più case vista la facilità di accesso al credito, fino a che, i crediti divennero sempre più difficili da esigere e le capacità di rientro meno performanti e così, a cascata man mano che i mutui “saltavano”, saltava anche l’economia piombando in uno stato di recessione.

I danni prodotti da quella catena di eventi sono stati recuperati nei numeri solo due anni or sono, nel 2020, con una crescita di valore degli immobili notevole, 13% anno su anno, ben più alto della media a vent’anni che corrisponde al 2% e anche di quella a dieci anni che si attesta intorno al 5%.

A tal proposito, nel 2021 il National Shiller Price Index (andamento del prezzo in percentuale del mercato immobiliare) ha registrato un aumento del valore delle case che ha raggiunto un minimo di 50.000 dollari.

Se non consideriamo la Florida che a causa della sua fiscalità molto conveniente potrebbe avere dati drogati, il resto del mercato immobiliare americano è cresciuto moltissimo in questi ultimi tre anni, nonostante pandemia, guerra in Ucraina che ha toccato tutti per via delle risorse e bear market (che aleggia ormai da più di un anno).

Non era raro vedere l’anno scorso negli Stati Uniti file agli open house per l’acquisto di case di qualsiasi entità e prezzo, ma ora le cose sono decisamente cambiate. Le famiglie americane hanno sempre meno risorse da spendere e chi non ne necessita in maniera imminente rinuncia a comprare casa o in alternativa trova una sistemazione di comodo.

Questo produce degli effetti, da un lato ci sono meno persone che possono e vogliono comprare casa, magari nonostante lo stato di necessità, da qui il calo drastico delle richieste dei mutui e dall’altro tutto l’indotto ne risente, più posti di lavoro traballanti, meno richiesta di cucine piuttosto che salotti, meno interventi di elettricisti, carpentieri e movimento terra e così l’economia americana subisce una netta contrazione.

Analisi dei dati e salute del mercato immobiliare americano

La richiesta di mutui per case, sia come prima che come seconda abitazione sono ai minimi da 22 anni e questo nonostante il mercato si muova molto lentamente.

Il mercato immobiliare è fortemente anticipatore della crisi che verrà ma è anche molto lento, non ha gli stessi tempi di reazione del mercato azionario che spesso sono repentini, prima il prezzo delle case subisce uno stallo, poi scompaiono i compratori e infine il prezzo corregge (quest’anno -8%) con tutto quello che ne consegue.

Il rapporto rata/stipendio è importantissimo e gli americani sono abituati a ragionare in termini di sostenibilità della rata. A parità di rata oggi un cittadino statunitense può permettersi una casa che vale 118.000 dollari in meno rispetto al 2020, se parliamo di case da 500.000 dollari. Questo in una fase in cui i tassi di interesse che sono strettamente correlati alla rata sono del 6% ma non è detto che questi possano salire ancora e la forbice ampliarsi.

Quel 6% di tasso è fortemente legato all’aumento dei tassi di interesse della Banca Centrale Americana e sono a questo livello con un aumento complessivo dei tassi di 225 punti base, ma la Federal Reserve ha già dichiarato non solo che ci sarà almeno un’altro aumento dei tassi quest’anno ma che gli aumenti proseguiranno anche il prossimo anno, fino al raggiungimento di un’inflazione intorno al 3%. 

Più i tassi salgono più i mutui costano, rispetto ad inizio anno in cui i mutui negli USA si attestavano al 3%. Oggi, dopo tre trimestri, sono arrivati al 6,25% e la crescita non accenna ad arrestarsi.

Un dato molto interessante in questa spirale di difficoltà ad accedere al credito e calo dei prezzi degli immobili è la percentuale di ricerche della frase “come vendere subito la mia casa” su google che ha registrato solo nel mese di agosto di quest’anno uno straordinario +2750%.

Entrando nel dettaglio possiamo constatare che la fascia di prezzo più colpita sarà quella delle case tra i 500.000 e gli 800.000 dollari e quella sotto i 200.000 dollari nonostante per ora quelle in quest’ultime fasce abbiano goduto di un paracadute importante come il fatto che l’acquisto di case abbia una componente fortemente emozionale e che quindi gli acquirenti siano propensi a sopportare aumenti pur di raggiungere il sogno di comprare una casa, ma per quanto questa “pazienza” durerà a fronte di continui aumenti non è dato sapere.

Il Monthly Supply of New Homes, che è il rapporto tra le case di nuova costruzione in vendita in rapporto a quelle invendute, è in forte diminuzione, segnale che gli immobili non venduti siano sempre di più.

Il mercato immobiliare USA nel passato

Rispetto al 2000 in cui avevamo poco stock e il prezzo delle case aveva retto abbastanza bene, oggi c’è molto stock ed i prezzi sono fortemente in calo, questo unito al fatto che il tasso di natalità è sempre più basso anche nella popolazione latino americana e afro americana (che storicamente hanno un tasso di natalità più alto) e che progressivamente terminano gli incentivi pandemici e post pandemici all’acquisto di immobili danno vita alla tempesta perfetta del settore delle case negli States.

Unica nota molto positiva il fatto che le famiglie rispetto alla crisi dei mutui subprime del 2008 siano molto più solide, ma nonostante questo mentre l’anno scorso con la ricchezza media delle famiglie americane ci si potesse permettere l’acquisto del 60% degli immobili sul mercato oggi questa percentuale è scesa al 45% (un calo del 15% in soli tre trimestri).

L’effetto contagio della crisi della vendita delle case è solo questione di tempo. Tuttavia, l’Europa e in particolare l’Italia, possono contare su di un risparmio delle famiglie tra i più alti a livello globale che è un’ottima attenuante, a questo, dobbiamo sommare la posizione strategica e l’impatto fortemente turistico ed enogastronomico che accresce il valore delle case ma, di contro, ci sono le preoccupazioni per il debito pubblico che potrebbe portare in default il Paese e la vicina guerra in Ucraina con il pericolo sempre concreto che si trasformi in una guerra nucleare e mondiale.

George Michael Belardinelli

Ex Corporate manager presso Carifac Spa e successivamente Veneto Banca Scpa, blogger e Rhumière, negli anni si appassiona alla filosofia e alle opportunità che l'innovazione e i mezzi di comunicazione ci mettono a disposizione, in fissa con il metaverso e la realtà aumentata

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